(за матеріалами сайту “Українські новини”)

1 травня 2019 року була введена в дію частина закону “Про житлово-комунальні послуги”, яка стосується, власне, комунальних послуг. З цієї дати запустився відлік періоду, за котрий співвласники багатоквартирних будинків повинні визначитися з типом договору, за яким вони будуть отримувати й оплачувати комунальні послуги. І кінцевий строк невблаганно наближається – на роздуми власникам квартир надано всього лиш один рік. Тобто, для того, щоб зробити вибір, лишається менше одного місяця. У випадку відсутності самоорганізації люди можуть несподівано для самих себе опинитися перед необхідність вирішувати, а хто ж буде обслуговувати мережі в їхньому будинку. Спробуємо розібратися, як обрати тип договору.

Обрати тип договору можна для послуг теплопостачання, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами. Для послуг із постачання та розподілу природного газу та електроенергії законом передбачено укладання лише одного типу договору – добре знайомого українським споживачам індивідуального. Але і він зазнав змін.

Отже, які типи договорів пропонує нам закон “Про житлово-комунальні послуги”?

По-перше, це індивідуальний договір. Він укладається окремо із кожним співвласником багатоквартирного будинку. При цьому передбачено, що споживач оплачуватиме безпосередньо отриману послугу, обслуговування й поточний ремонт внутрішньобудинкових мереж, а також абонплату.

Другий тип договору – колективний. Він укладається між виконавцем відповідної послуги та особою, уповноваженою на це співвласниками багатоквартирного будинку. Уповноваженою особою може стати один із співвласників будинку, управитель, уповноважений орган об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), правління житлово-будівельного кооперативу або інша особа за рішенням співвласників.

Колективний договір є обов’язковим для виконання усіма співвласниками будинку. Своїм рішенням вони повинні обрати уповноважену особу, яка укладатиме договір, вестиме облік спожитої послуги та її оплати,  розподілятиме обсяги спожитої послуги між співвласниками.

У випадку укладання колективного договору споживачі не матимуть абонплати й не платитимуть виконавцю послуги за обслуговування внутрішньобудинкових мереж. Але від цього потреба технічного обслуговування нікуди не подінеться. Технічне обслуговування, поточний та капітальний ремонти будуть здійснюватися співвласниками або залученими ними уповноваженими на виконання таких робіт особами за рахунок співвласників.

Колективний договір укладається на умовах, які визначають співвласники багатоквартирного будинку.

Чого не варто боятися – то це навішування боргів одного споживача у будинку, де укладено колективний договір, на весь будинок. Згідно закону, за наявності заборгованості за спожиті комунальні послуги виконавець повинен звертатися з претензією чи позовом до боржника, інформацію про якого надає уповноважена особа.

Для розрахунків за кожною комунальною послугою, щодо надання якої укладено колективний договір, уповноважена особа повинна відкрити окремі рахунки зі спеціальним режимом використання. Кошти, які знаходитимуться на таких рахунках, призначаються виключно для оплати послуги.

Для ОСББ закон передбачив це один тип договору. Це договір між виконавцем послуги та об’єднанням як колективним споживачем.

Колективний споживач є юридичною особою, яка об’єднує споживачів у будинку й укладає договір у їхніх інтересах. І в цьому є відмінність від випадку з укладанням колективного договору. Останній не передбачає, що уповноважена особа обов’язково повинна бути юридичною особою.

У випадку договору з колективним споживачем договір укладається об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку від власного імені. При цьому умови укладання й виконання договору, відносини між колективним споживачем й індивідуальними споживачами у будинку визначаються статутом відповідного ОСББ та рішенням його органів управління.

Що потрібно для обрання типу договору?

Перш за все, рішення співвласників. Для кожної послуги тип договору обирається окремо. Тобто, для послуги з постачання теплової енергії можна обрати, наприклад, колективний договір, а для послуги централізованого водопостачання – індивідуальний. Або навпаки. Або індивідуальні договори для кожної із послуг. У будь-якому випадку це повинне бути рішення співвласників багатоквартирного будинку.

Тип договору повинен бути обраний на зборах співвласників. Ті ж збори мають визначити уповноважену особу у випадку, якщо обраний колективний договір. Право скликати збори має ініціативна група із трьох або більше осіб або управитель будинку. В ОСББ збори може скликати правління об’єднання.

Й ось тут можуть чекати проблеми, одна з яких – спробувати зібрати співвласників.

Згідно закону “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, повідомлення про час і місце проведення зборів повинне бути вручене не пізніше, ніж за 10 днів до події. Його можна давати під підписку, надсилати рекомендованим листом на адресу квартири чи приміщення у будинку.

Варто зауважити, що співвласниками багатоквартирного будинку закон визначає власників квартири або нежитлового приміщення у будинку. Тобто, якщо власник квартири здає її в оренду, то орендарі не зможуть прийняти участь у виборі типу договору. Винятком може бути випадок, коли власник надав відповідне доручення орендарю.

Тому в деяких випадках спроба зібрати співвласників може перетворитися на квест “знайди власника квартири”, адже ці люди можуть постійно проживати в іншому населеному пункті, а то й взагалі за межами країни. Мінімального кворуму закон не визначає. Проте для рішення про вибір моделі організації договірних відносин із виконавцем комунальних послуг потрібно набрати голоси співвласників, які сумарно володіють більше 50% квартир і приміщень у будинку.

Якщо на самих зборах забракло голосів для прийняття того чи іншого рішення, то проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували. На проведення опитування відводиться 15 днів, результати вносяться до протоколу зборів. І знову опитувати треба саме власників квартир чи приміщень.

Наскільки успішно пройде обговорення – залежить від дисциплінованості співвласників, їхньої поінформованості та вміння знаходити спільні рішення. Інформаційні матеріали щодо предмету обговорення можна долучати до повідомлення про проведення зборів. А от дисциплінованість й уміння домовлятися – риси індивідуальні. В ідеалі співвласники повинні бути самі зацікавлені у вирішенні питання щодо типу договору, але на практиці це не завжди спрацьовує. На заваді може стати сподівання, що хтось вирішить їхні проблеми замість них, досі притаманне частині українців. А іноді – й елементарний брак часу, невміння слухати інших і шукати компроміси.

Якщо ж до 1 травня співвласники багатоквартирного будинку не встигнуть обрати тип договору по якійсь із комунальних послуг (або по всіх), то вони укладатимуть індивідуальні договори із деякими особливостями. На відміну від  звичайного індивідуального договору він не  передбачає обслуговування внутрішньобудинкових мереж виконавцем послуги. Відповідно, до плати виконавцю комунальної послуги не включатиметься плата за обслуговування внутрішньобудинкових систем. Їхнє технічне обслуговування, поточний та капітальний ремонти залишатимуться за співвласниками чи уповноваженими ними особами.

Найбільший ризик такої ситуації в тому, що люди до останнього можуть навіть не знати, що їм доведеться самим думати про обслуговування мереж. Й 1 травня вони опиняться сам-на-сам із своїм обуренням.

У будь-якому випадку, договори укладаються на один рік із можливістю автоматичного подовження, якщо одна зі сторін договору письмово не повідомить іншу про розірвання договору. По закінченню дії договору можна змінити його тип, якщо виникне така потреба.

Все решта залежить, за великим рахунком, від самих співвласників будинку. Який тип договору краще обрати – залежить від організованості споживачів. Єдиного рішення для всіх будинків у цій ситуації немає. При виборі індивідуального договору співвласники матимуть плату з трьох частин, але в сам договір уже входить обслуговування мереж. За колективним договором споживач платитиме тільки за послугу – але йому доведеться самостійно вирішувати, хто буде займатися тими ж таки мережами. І також платити за це.

Вміння домовлятися й ініціативність для жителів багатоповерхівок стають все більш корисними, бо у будь-якому випадку законодавство спонукатиме їх шукати спільні рішення.